如何选出商业的最大价值化

商业分为两种，一种为社区底商式商业，一种为商业综合体式商业，那如何评定这两种商业的好坏呢？

选住宅，购房者都会挑朝向好、位置好、户型好的房源，其实与住宅相比，商铺对位置和房源条件更为敏感。其中临街状况就是一个重要的影响因素，如果该商铺的临街道路越好，利用率就越高，置业价值也相应越高，而在临街铺中，综合体商业是综合了临街及稳定客流量大优点于一身。

现在人们选铺，最热门的就是社区底商和综合体商铺两种，哪一种商铺才是投资更好的选择呢？让我们从影响商铺收益的“人气、成本、风险”等等方面来全面PK一下：

PK1：看人气

• 社区底商：社区底商拥有少量的消费群体，周边交通受限，且无法与顾客无缝对接，不能形成社区一站式的消费模式。再加上社区底商也太混乱，顾客群体仅为自身小区居民，即周边社区居民，所以经营人气不足，形成不了有力的支撑。

• 综合体商铺：综合体卖场的布局相对较好，经营状况也较好，一般来说各个铺位都能获得一定人流，不会形成太多的差异化，同时有专业的经营业态和品牌，后期招商管理有一定的保障，对于综合体的招商管理能力和打造，社会接受程度较高。

PK2：看成本 

• 社区底商：社区底商入手门槛较高。起步面积过大，总价高达100万以上，社区底商与住宅之间一样，社区底商的价值随着房龄的增长会逐渐降低，丧失更多的客流和消费，收益也会日益缩小，投资社区底商目前是市面上画地为牢的局面。

• 综合体商铺：价格门槛高低不等，入手最低20W起，让不同档次的商铺都可以得到释放，而且随着时间推移，商业综合体会在当地形成地标式建筑，热门地段的综合体项目起步前价格一般比较低，比临街商铺低的不少，形成明显的价格差异化。

PK3：看风险

• 社区底商：社区底商主要以满足社区居民生活需求为主，如银行、快递、便利店等，导致社区底商业态分布不均匀，产生过多同质化的门店，形成巨大的竞争和风险。且商家为私人，产品价格和质量得不到保证，让商家的经营空间，逐渐缩水，关店倒闭情况经常发生。

• 综合体商铺：综合体必须是招商先行，招商会对整个商业综合体进行全面的考察，对当地居民消费习惯和收入进行分析 ，寻找适合全龄段的购物中心，选择合适的品牌商家进驻，同时做到体验式消费，难度低，保证商家利益化。

PK4：看收益 

• 社区底商：社区型商铺的资金回报收取方式一般为出租或出售两种。而从市场的发展来看，商铺出租的方式受到越来越多的置业者关注，地理位置对租价有严格的要求，容易造成高价买低价租的局面，无法保证收益合理化。

• 综合体商铺：首先综合体商铺体量比较大，整体规模效应较高，市场欢迎度好，后期一般为品牌求租的市面较多，而且商业综合体多为当地繁华地段，并且带动其附属产品，产品保值升值率比较高。

投资建议

•其实各种商铺都有其得以占据市场一席之地的理由，然而对于购房者来说，购置商铺并不能盲目跟风，而是需要根据实际的资金情况和人力物力等各个方面来进行选择。综合来看，综合商业体具有： 客流量稳定、收益稳定、相对投入成本低等优点，更适合普通人经营或购置。

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